Soixante agences. Peut-être plus. Et vous, au milieu de tout ça, vous ne savez pas par où commencer. L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Choisir sur la réputation nationale sans vérifier si l’agence connaît réellement votre quartier cible. Résultat : des semaines perdues, des visites inutiles, parfois un bien vendu sous son prix réel. Ce guide vous donne les clés pour identifier le bon intermédiaire — régie, courtier indépendant ou réseau international — selon votre projet précis à Lausanne.
L’essentiel pour choisir votre agence en 30 secondes
- Commission standard : 5% + TVA jusqu’à CHF 500’000, puis 3% + TVA au-delà
- Régie = location/gérance, Courtier = transactions, Réseau = prestige
- Durée mandat classique : 3 à 6 mois (négociable)
- Prix m² lausannois : environ CHF 12’600 (décembre 2025)
Pourquoi passer par une agence immobilière à Lausanne
Le marché lausannois ne ressemble à aucun autre en Suisse romande. Selon les dernières statistiques immobilières lausannoises, le prix moyen du mètre carré atteint CHF 12’655 en décembre 2025. Le taux de vacance ? Seulement 0,55% contre 1,08% en moyenne nationale. Autrement dit : les biens partent vite, et les acheteurs se battent.
0,55%
de logements vacants à Lausanne contre 1,08% au niveau national
Dans ces conditions, une agence compétente vous fait gagner un temps précieux. Elle connaît les biens avant leur mise en ligne publique. Elle sait négocier face à des vendeurs sollicités de toutes parts. Soyons clairs : sur un marché aussi tendu, chercher seul revient souvent à courir après des annonces déjà obsolètes.
Je pense à Marc, un cadre que j’ai accompagné l’année dernière. Il cherchait un 5 pièces secteur Ouchy. Trois grandes agences contactées, aucune réponse sous dix jours. Saturées de mandats, débordées. Je l’ai orienté vers un courtier local spécialisé sur ce quartier précis. Bien trouvé en six semaines. La différence ? La connaissance fine du terrain.
Bon à savoir : D’après les données 2025 de la BCV, les prix des appartements en PPE ont encore augmenté de 2,3% au premier semestre. Lausanne figure parmi les 10% des communes les plus chères du canton.
Cela dit, une agence n’est pas toujours indispensable. Si vous disposez d’un réseau personnel solide, de temps, et que votre bien est atypique (loft, maison d’architecte), la vente directe peut fonctionner. Mais franchement, dans les dossiers que je vois passer, c’est l’exception.
Régie, courtier, réseau international : quelle différence
Avant de contacter la première enseigne venue, prenez deux minutes pour comprendre qui fait quoi. C’est une confusion que je rencontre constamment : des clients qui appellent une régie pour acheter, ou un courtier pour gérer leur location. Chaque type d’agence a sa spécialité — et son modèle de commission. Pour comparer les offres sur le marché local, vous pouvez consulter un annuaire spécialisé d’agence immobilière à Lausanne qui recense les acteurs par quartier et type de service.
Régie ou courtier : quel type d’agence pour votre projet
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Vous cherchez à louer un appartement :
Privilégiez une régie avec service gérance — elle gère le parc locatif et connaît les disponibilités avant publication.
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Vous vendez votre résidence principale :
Un courtier local spécialisé sur votre quartier estimera au plus juste et touchera les acheteurs ciblés.
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Vous recherchez un bien de prestige :
Les réseaux internationaux (Sotheby’s, Barnes) disposent d’un fichier d’acheteurs fortunés et d’une visibilité mondiale.
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Vous investissez pour louer ensuite :
Une régie proposant vente ET gérance vous accompagne de l’acquisition à la mise en location.
La régie : gestion locative et patrimoine
Une régie administre des immeubles. Son cœur de métier : la gérance locative, le syndic de copropriété, l’encaissement des loyers. Si vous cherchez un appartement à louer, c’est souvent le premier interlocuteur. Pour une transaction d’achat-vente, la régie intervient plutôt quand elle gère un bien mis en vente par un propriétaire qu’elle connaît déjà.
Sur le terrain, je constate que les régies lausannoises ont souvent accès à des biens qui ne passent jamais sur les portails publics. Le propriétaire préfère vendre discrètement, via son gestionnaire de confiance.
Le courtier indépendant : sur-mesure et proximité
Le courtier se concentre sur les transactions. Achat, vente, parfois recherche de locataire haut de gamme. Son avantage : la réactivité. Moins de dossiers en parallèle, un suivi personnalisé. L’inconvénient potentiel : une couverture géographique plus restreinte.
Ce que je recommande toujours : vérifiez que le courtier travaille régulièrement sur votre secteur. Un courtier basé à Morges ne connaît pas forcément les subtilités du marché entre Chailly et Montbenon.
Les réseaux internationaux : prestige et volume
Sotheby’s, Barnes, Christie’s, Engel & Völkers. Ces enseignes ciblent le segment luxe, généralement au-dessus de CHF 2 millions. Leur force : un fichier d’acheteurs internationaux, une visibilité mondiale, des outils marketing haut de gamme. Leur limite : des commissions souvent plus élevées et un intérêt moindre pour les biens standards.
| Type | Spécialisation | Commission indicative | Réactivité | Couverture |
|---|---|---|---|---|
| Régie | Location, gérance, syndic | Variable selon mandat | Moyenne | Locale/cantonale |
| Courtier indépendant | Transactions vente/achat | 5% puis 3% (barème USPI) | Élevée | Quartier/ville |
| Réseau international | Prestige, luxe | Souvent > 3% | Variable | Mondiale |
Les 5 questions à poser avant de signer un mandat
Vous avez identifié deux ou trois agences potentielles. Avant de vous engager, posez ces questions. Elles vous éviteront les mauvaises surprises que je vois régulièrement dans les dossiers mal préparés.
Attention aux engagements de durée excessive : Selon le barème USPI des commissions d’agences, la durée d’un mandat varie généralement entre 3 et 6 mois. Méfiez-vous des contrats de 12 mois sans clause de sortie — c’est un signal d’alerte.
Votre checklist avant de signer un mandat
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Quelle est la commission exacte, TVA comprise ? (Barème courant : 5% + TVA jusqu’à CHF 500’000, puis 3% + TVA)
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Quelle est la durée du mandat et les conditions de résiliation anticipée ?
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Quel reporting recevrez-vous ? (Nombre de visites, retours acheteurs, ajustements prix)
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Mandat exclusif ou simple ? Quelles différences concrètes pour votre bien ?
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Combien de transactions similaires l’agence a-t-elle réalisées dans votre quartier ces 12 derniers mois ?
Mon avis tranché : le mandat exclusif n’est pas une arnaque, contrairement à ce qu’on lit parfois. Il motive l’agence à investir dans la commercialisation. Mais exigez une durée raisonnable (trois mois) et une clause de sortie si aucune visite n’a eu lieu après quatre semaines.
Si vous envisagez également des biens dans d’autres régions de Suisse romande, notamment les appartements à vendre à Monthey, les mêmes critères de sélection s’appliquent : spécialisation locale et transparence sur les commissions.
Timeline typique que j’observe sur le terrain :
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Premier contact avec l’agence, brief de votre projet -
Estimation du bien (vendeur) ou brief de recherche (acheteur) -
Signature du mandat (exclusif ou simple) -
Phase active de vente ou recherche
Vos questions sur les agences immobilières lausannoises
Combien coûte une agence immobilière à Lausanne ?
Le barème USPI, qui couvre plus de 90% des transactions en Suisse romande, prévoit des taux dégressifs : 5% + TVA jusqu’à CHF 500’000, puis 3% + TVA de CHF 500’000 à 4 millions. Pour un appartement vendu CHF 800’000, comptez donc environ CHF 34’000 + TVA. Cette commission est généralement à la charge du vendeur.
Peut-on négocier la commission d’agence ?
Oui, la négociation est possible, surtout pour les biens de valeur élevée ou si vous confiez un mandat exclusif. Dans ma pratique, j’observe que les agences acceptent souvent une légère réduction (0,5 à 1 point) en échange d’une exclusivité ferme de trois mois.
Quelle différence entre mandat simple et exclusif ?
Le mandat simple vous permet de confier votre bien à plusieurs agences simultanément. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence pendant une durée définie (généralement 3 à 6 mois). L’exclusivité incite l’agence à investir davantage dans la promotion, mais vous engage pour la durée du contrat.
Combien de temps pour vendre un appartement à Lausanne ?
Les délais varient selon le type de bien, le quartier et le prix. Sur un marché aussi tendu (0,55% de vacance), un bien correctement estimé peut trouver preneur en quelques semaines. En pratique, je vois des ventes conclues entre 6 et 12 semaines pour des appartements standard bien positionnés.
Les étrangers peuvent-ils acheter à Lausanne ?
Les ressortissants de l’UE/AELE résidant en Suisse peuvent acheter librement. Pour les non-résidents ou ressortissants hors UE, la Lex Koller impose des restrictions : autorisation cantonale requise, souvent limitée aux résidences de vacances dans certaines zones. Consultez l’agence et un notaire avant toute démarche.
Une fois votre bien trouvé, n’oubliez pas de penser à la sécurité de votre domicile : changement de serrures, système d’alarme, ces détails font partie de l’installation sereine dans votre nouveau logement.
Et maintenant ?
Vous avez les critères. Vous connaissez les questions à poser. La prochaine étape : contactez deux ou trois agences correspondant à votre profil, demandez une estimation ou un brief de recherche, et comparez leurs réponses. L’agence qui vous rappelle sous 48 heures avec des propositions concrètes mérite votre attention.
Conseil pro : Notez le nom de votre interlocuteur dès le premier appel. Si vous changez de contact à chaque échange, c’est souvent le signe d’une structure trop grande pour un suivi personnalisé.
Une dernière chose. Selon l’analyse détaillée du droit de mutation vaudois, prévoyez 3,3% du prix d’achat pour les droits de mutation (2,2% cantonal + 1,1% communal). Ce montant s’ajoute aux frais de notaire et à la commission d’agence. Mieux vaut l’intégrer dès maintenant dans votre budget.